به موجب ماده 190 قانون مدنى «براى صحت معاملات» شرايط زير اساسى است:
1- قصد طرفين و رضاى آنها
2- اهليت طرفين
3- موضوع معين که مورد معامله است
4- مشروعيت جهت معامله
در اثر فقدان شرايط مذکور، عقد ممکن است نافذ يا باطل تلقى شود. به عقد باطل به هيچ عنوان نمى توان اثرى حقوقى بار کرد؛ عقد باطل عقدى است که يکى از شرايط اساسى صحت معاملات مقرر در ماده مذکور را دارا نباشد.
عقد باطل همانند عقدى است که اصلاً واقع نشده است و قانون براى عقد باطل هيچ گونه وجودى نشناخته است. بدين جهت هيچ گونه اثرى را در نظر قانون نخواهد داشت و چنانچه بعداً آن نقص مرتفع شود نمى توان آن معامله را مؤثر دانست و نقصى که موجب بطلان عقد شود، قابل جبران نيست و طرفين نمى توانند با ضميمه ساختن شرطى که وجود نداشته است آن را از نظر حقوقى احيا کنند.
عقد غيرنافذ عقدى است که شرايط اساسى براى صحت معاملات را به طور کامل دارا نباشد ولى بتوان نقص آن را رفع کرد. عقد غيرنافذ در حالت عدم نفوذ، نظير عقد باطل است. با اين تفاوت که سبب عدم نفوذ آن قابل رفع است مثلاً عقدى که در اثر اکراه واقع شود هيچ تعهدى ايجاد نخواهد کرد ولى هرگاه شخص مکره آن را تنفيذ کند، بر آن آثار حقوقى عقد صحيح از ابتدا بار خواهد شد. (ماده209 قانون مدنى: امضاى معامله بعد از رفع اکراه موجب نفوذ معامله است) به همين جهت پاره اى از مؤلفان، عقد باطل را به مرده و عقد غيرنافذ را به بيمار تشبيه کرده اند.
ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بيان مى دارد که: «هرگاه مالک، ملک تجارى خود را به اجاره واگذار کند مى تواند مبلغى را تحت عنوان سرقفلى از مستأجر دريافت کند. همچنين مستأجر مى تواند در اثناى مدت اجاره براى واگذارى حق خود مبلغى را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلى دريافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وى سلب شده باشد. از مفهوم مخالف عبارت صدر ماده مى توان دريافت که مالک مى تواند از گرفتن سرقفلى صرفنظر يا امتناع کند.
تبصره يک ماده مذکور بيان مى دارد: «چنانچه مالک سرقفلى نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلى ملک را به ديگرى واگذار کند پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق مطالبه سرقفلى از مالک را ندارد» و بر طبق تبصره 2 ماده 6 قانون مذکور «در صورتى که موجر به طريق صحيح شرعى سرقفلى را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلى به قيمت عادله روز را دارد و بر طبق ماده 10 و تبصره آن در مواردى که طبق اين قانون دريافت سرقفلى مجاز مى باشد هرگاه بين طرفين، نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه تعيين خواهد شد.
مطالبه هرگونه وجهى خارج از مقررات فوق در روابط استيجارى ممنوع است. اين قانون بحث مربوط به تفاوت حق کسب و پيشه با سرقفلى را پايان داده است و در اين قانون مبلغى تحت عنوان حق کسب و پيشه و تجارت وجود ندارد و فقط به مبالغ وديعه سرقفلى اشاره شده است.
1- قصد طرفين و رضاى آنها
2- اهليت طرفين
3- موضوع معين که مورد معامله است
4- مشروعيت جهت معامله
در اثر فقدان شرايط مذکور، عقد ممکن است نافذ يا باطل تلقى شود. به عقد باطل به هيچ عنوان نمى توان اثرى حقوقى بار کرد؛ عقد باطل عقدى است که يکى از شرايط اساسى صحت معاملات مقرر در ماده مذکور را دارا نباشد.
عقد باطل همانند عقدى است که اصلاً واقع نشده است و قانون براى عقد باطل هيچ گونه وجودى نشناخته است. بدين جهت هيچ گونه اثرى را در نظر قانون نخواهد داشت و چنانچه بعداً آن نقص مرتفع شود نمى توان آن معامله را مؤثر دانست و نقصى که موجب بطلان عقد شود، قابل جبران نيست و طرفين نمى توانند با ضميمه ساختن شرطى که وجود نداشته است آن را از نظر حقوقى احيا کنند.
عقد غيرنافذ عقدى است که شرايط اساسى براى صحت معاملات را به طور کامل دارا نباشد ولى بتوان نقص آن را رفع کرد. عقد غيرنافذ در حالت عدم نفوذ، نظير عقد باطل است. با اين تفاوت که سبب عدم نفوذ آن قابل رفع است مثلاً عقدى که در اثر اکراه واقع شود هيچ تعهدى ايجاد نخواهد کرد ولى هرگاه شخص مکره آن را تنفيذ کند، بر آن آثار حقوقى عقد صحيح از ابتدا بار خواهد شد. (ماده209 قانون مدنى: امضاى معامله بعد از رفع اکراه موجب نفوذ معامله است) به همين جهت پاره اى از مؤلفان، عقد باطل را به مرده و عقد غيرنافذ را به بيمار تشبيه کرده اند.
ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بيان مى دارد که: «هرگاه مالک، ملک تجارى خود را به اجاره واگذار کند مى تواند مبلغى را تحت عنوان سرقفلى از مستأجر دريافت کند. همچنين مستأجر مى تواند در اثناى مدت اجاره براى واگذارى حق خود مبلغى را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلى دريافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وى سلب شده باشد. از مفهوم مخالف عبارت صدر ماده مى توان دريافت که مالک مى تواند از گرفتن سرقفلى صرفنظر يا امتناع کند.
تبصره يک ماده مذکور بيان مى دارد: «چنانچه مالک سرقفلى نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلى ملک را به ديگرى واگذار کند پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق مطالبه سرقفلى از مالک را ندارد» و بر طبق تبصره 2 ماده 6 قانون مذکور «در صورتى که موجر به طريق صحيح شرعى سرقفلى را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلى به قيمت عادله روز را دارد و بر طبق ماده 10 و تبصره آن در مواردى که طبق اين قانون دريافت سرقفلى مجاز مى باشد هرگاه بين طرفين، نسبت به ميزان آن توافق حاصل نشود، با نظر دادگاه تعيين خواهد شد.
مطالبه هرگونه وجهى خارج از مقررات فوق در روابط استيجارى ممنوع است. اين قانون بحث مربوط به تفاوت حق کسب و پيشه با سرقفلى را پايان داده است و در اين قانون مبلغى تحت عنوان حق کسب و پيشه و تجارت وجود ندارد و فقط به مبالغ وديعه سرقفلى اشاره شده است.
